El mejor sistema para financiar viviendas en una sociedad debe ser, por pura lógica, el que pague la mayor tasa a los ahorristas y les minimice los riesgos, para así atraer el mayor volumen de ahorros con que financiar las viviendas, mientras cobra la menor tasa posible a los deudores. Que me perdonen mis amigos banqueros, pero la solución a la ecuación anterior pasa por disminuir el margen de intermediación.
En Dinamarca, un país con unos 5 millones de habitantes, hay más de un millón de créditos hipotecarios, que representan un volumen de 200 billones de dólares y el costo de intermediación total, con avalúo, registro de hipoteca, margen para el intermediario y demás se encuentra en el orden de UN MEDIO POR CIENTO… Por ejemplo, si le cobran el 6 por ciento al deudor, le pagan 5.5% al inversionista.
El 0.5%... ¿Magia? ¡Qué va! En Dinamarca las cosas se hacen simplemente como se deben hacer. La sociedad busca dar soluciones y no crear problemas.
Si por populismo se introducen riesgos en un sistema para acomodar las necesidades de unos pocos, todos terminan pagando por éstos. En Dinamarca, por lo tanto, los avalúos son muy estrictos y no se financia más que el 80% del valor. Resultado… el financiar seguro es poder financiar barato y en los más de doscientos años del sistema, jamás han incumplido con el servicio de los bonos hipotecarios. ¡Ni un incumplimiento en doscientos años!
Los registros... automatizados y seguros... están diseñados para minimizar los riesgos y los costos de financiar viviendas y no para maximizar los ingresos de los registros. En el sistema hipotecario Danés trabajan sólo cuatro mil personas.
Hay países con Constituciones tan avanzadas que prohíben desalojar al inquilino si no se le suministra una vivienda similar. Obviamente que en esos países nadie construye para alquilar y la gente sigue sin casas, con el solo consuelo de cumplir con la voluntad de los constituyentes del momento. En Dinamarca es más fácil desalojar, pero hay vivienda.
Ya les oigo decir… es que son Daneses… aquí jamás podría funcionar. ¡Mentira! Lo que pasa es que nuestro país se encuentra desde hace mucho tiempo bajo el yugo de gobiernos que no tienen el menor interés en que las cosas funcionen, ya que con su opacidad y sus enredos, los de turno, pueden cobrar más por el “yo te arreglo esa …” Sólo les adelanto que en México ya están estudiando a fondo el sistema danés… ¿nos quedaremos atrás?
Posdata. Oops. En 2008 revento una burbuja inmobiliaria en Dinamarca, con los precios de la viviendas descendiendo hasta un 20 por ciento. Claro que hubo una crisis, pero por lo conservador del sistema, parecería que sus implicaciones son mucho mas manejables, que las de por ejemplo la crisis en España.
