Antes de que termine por atrofiarse, es indispensable reactivar la economía venezolana. Tradicionalmente, una de las maneras de lograr tal reactivación, ha sido estimulando el sector de la construcción. Hoy, sin encontrar una manera de proveer créditos a largo plazo, accesibles y racionales, esto parece un reto imposible.
Actualmente, si alguien ofrece en Venezuela un préstamo a 25 años, pagadero a la tasa vigente, observamos que, al ser analizado en términos reales, tal préstamo, lamentablemente, no constituiría un verdadero crédito a largo plazo. De la manera mas sencilla posible, trataremos de explicar, a continuación, ésta afirmación.
Para nuestro ejemplo, supongamos que una joven pareja de profesionales desea adquirir un apartamento, a cuyo fin requiere de un préstamo por Bs. 30 millones. Dicho monto, a una tasa estimada de Bs.600/US$, equivale a 50.000 dólares.
Si en Venezuela no tuviéramos inflación, probablemente nuestras tasas de interés serían similares a las de los Estados Unidos, lo cual nos permitiría financiar viviendas a una tasa de, quizás, un 10%. Al 10%, en 25 años y por un crédito de 30 millones, nuestra pareja debería pagar Bs. 272.600 mensuales.
Con el sistema de cuotas iguales y consecutivas, que implica el pago de más intereses y menos amortización al inicio, la pareja tendría, a finales del primer año, un saldo deudor de aproximadamente Bs. 29.715.000. Como para este caso suponemos que no hay inflación, el Bolívar, entonces, tampoco tendría por qué devaluarse. A una tasa de Bs.600/US$, su saldo equivaldría a unos 49.530 dólares.
Ahora bien, en el supuesto de que exista inflación, la misma debería sumarse a la tasa de interés, a fin de compensar a quien presta los recursos por la pérdida en valor de su dinero. Si la inflación fuera, por ejemplo, el 40%, la tasa de interés aplicada a nuestros jóvenes sería entonces cercana al 50%. A una tasa del 50%, en 25 años, por un crédito de 30 millones y usando el mismo sistema de amortización, mediante cuotas iguales y consecutivas, la cuota mensual se situaría en alrededor de Bs.1.250.000. El saldo del crédito, al final del primer año, estaría cercano a Bs. 29.990.000, es decir, casi igual al monto original del préstamo.
Bajo la alternativa inflacionaria, nuestros jóvenes tendrían que pagar alrededor de Bs. 11.700.000 anuales más que bajo es escenario sin inflación. Por supuesto, con una inflación del 40%, la vivienda que adquirieron, con toda probabilidad, también habrá aumentado su valor en un porcentaje bastante similar. Dicho aumento, si bien puede servir de consuelo, es de poca utilidad para nuestros deudores, por cuanto el interés de ellos, en adquirir el inmueble, no era de índole especulativo, ya que su intención era la de tener una vivienda propia y no la de revender el apartamento al mejor postor.
Igualmente, se podría argumentar que los jóvenes no perdieron su dinero, al haber logrado, en términos reales, amortizar su deuda mucho más de lo esperado. Una inflación del 40%, tiene una alta probabilidad de resultar en una devaluación del mismo orden, razón por la cual, el saldo de los Bs. 29.990.000, calculados a una tasa de Bs. 840 por dólar, significaría un saldo en la deuda de sólo 35.700 dólares.
Justamente, la diferencia en los saldos expresados en dólares, entre préstamos otorgados en ambientes con y sin inflación, ilustra el origen del problema. En la alternativa con inflación, nuestros deudores, durante el año, aparte de tener que amortizar su préstamo de vivienda, digamos en una 1/25 parte, deben además compensar, lo que es igual a amortizar, vía las altas tasas de interés, el 100% de la pérdida en el valor del capital producida por la inflación.
Como resultado, notamos que al final del primer año, sin inflación, deberían US$ 49.570 mientras que, bajo un escenario de inflación, su saldo sería sólo de 35.700 dólares. Esto, aún cuando de por sí no es malo, no satisface sus necesidades, por cuanto lo que se buscaba era un financiamiento cónsono con la adquisición de una vivienda y no un financiamiento que les permitiese, a costa de unos pagos exagerados, cancelar la deuda de forma rápida.
Una posible solución al problema, sería la de otorgar los préstamos bajo un sistema de indexación de capital. En este caso, a nuestros deudores, de forma muy simplificada, se les exigiría pagar las cuotas calculadas al interés original del 10% pero, al final del año, tendrían que aceptar que el saldo adeudado quede indexado a la inflación. En el ejemplo dado, si el saldo estaba supuesto a ser Bs. 29.715.000, indexado a una inflación del 40%, sería de Bs. 41.600.000.
Durante el segundo año, a la tasa de interés del 10%, para un préstamo con un saldo de Bs. 41.600.000 y por el plazo que resta de 24 años, las cuotas mensuales estarían en el orden de Bs. 381.600. Por supuesto, las cuotas son más altas, pero no imposibles de manejar para nuestra pareja, por cuanto suponemos que ésta habrá logrado aumentar sus ingresos, de manera tal que, por lo menos, compensen la inflación.
Es difícil que sistemas de financiamiento indexados se desarrollen sin el apoyo oficial. Entre otros aspectos, requieren de la cooperación de las autoridades que regulan las operaciones de la banca.
La posibilidad de solicitar de entes multinacionales unos préstamos a muy largo plazo para que, canalizados por intermedio de la banca privada, permitan situar a la disposición del mercado de viviendas, créditos de esta naturaleza, podría traer las consecuencias siguientes: a) Ayudar a reactivar la economía b) Solucionar el problema habitacional c) Darle a la banca una actividad crediticia más lógica que colocar en papeles del Estado d) Iniciar una modalidad de colocación que permita a los venideros fondos de pensiones efectuar colocaciones sanas a una tasa de interés real e) Introducir mas racionalidad en nuestra economía, f) Etc. Me pregunto entonces, ¿Qué esperan?
Una alternativa más sencilla y que produciría resultados bastante similares es la de permitir que los préstamos para la vivienda se denominen en dólares. Por supuesto, esto requeriría aceptar la premisa de que, institucionalizar los préstamos en dólares, es menos antipatriótico, que prohibir a nuestros jóvenes el acceso a su vivienda.
